L’audit énergétique obligatoire pour la vente d’immeuble en monopropriété

Depuis le 1ᵉʳ avril 2023, l’audit énergétique est obligatoire pour la vente des immeubles en monopropriété classés F et G. À partir du 1ᵉʳ janvier 2025, cette obligation concernera également les immeubles classés E, puis ceux classés D à compter du 1ᵉʳ janvier 2034.

Cette exigence, instaurée par la loi Climat et Résilience de 2021, vise à encadrer la vente des logements énergivores. L’objectif ? Fournir aux acquéreurs un plan de rénovation énergétique adapté pour les inciter à entreprendre des travaux d’amélioration.

Cet audit réglementaire est obligatoire pour les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété, mais ne s’applique pas aux appartements.

En tant que bureau d’études thermiques certifié OPQIBI 1911, nous avons déjà réalisé plus d’une centaine d’audits énergétiques à travers la France.
Découvrez en détail le déroulement d’un audit énergétique et les bénéfices concrets qu’il peut vous apporter.

Tout ce que vous devez savoir

1. Responsabilité et prise en charge de l’audit énergétique

C’est au vendeur de l’immeuble de réaliser et financer l’audit énergétique de son bien. Tout comme les diagnostics obligatoires, cet audit doit être remis lors de la mise en vente afin d’informer l’acquéreur sur les travaux de rénovation énergétique envisageables.

Le vendeur (ou son mandataire) doit le présenter aux potentiels acheteurs, en version papier ou électronique.

2. Les type d'immeubles concernés

Seuls les immeubles en monopropriété sont concernés par cet audit réglementaire. Cela inclut les immeubles dont tous les logements appartiennent à une même personne ou entité juridique (ex. SCI).

En revanche, les copropriétés ne sont pas soumises à cette obligation. Ainsi, lors de la vente d’un appartement énergivore au sein d’une copropriété, aucun audit réglementaire n’est requis.

Toutefois, pour engager des travaux de rénovation énergétique en copropriété, un audit énergétique collectif est fortement recommandé.

3. Ce que comprend l'audit énergétique

L’audit énergétique fournit des recommandations pour améliorer l’efficacité énergétique d’un immeuble en monopropriété. Il propose deux scénarios de travaux, réalisables en plusieurs étapes ou en une seule, afin de sortir l’immeuble du statut de passoire énergétique. Il contient : 

• Une évaluation générale du bâtiment : caractéristiques thermiques et géométriques, état des systèmes de chauffage, production d’eau chaude, ventilation, refroidissement et éclairage.
• Une estimation des performances énergétiques : basée sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), enrichie par les relevés réalisés sur site.
• Des recommandations de travaux : propositions concrètes pour améliorer la performance énergétique du bâtiment.

Pour chaque scénario de travaux, l’audit doit préciser les économies d’énergie estimées après rénovation, l’impact prévisionnel sur la facture énergétique (présenté sous forme de fourchette d’économies potentielles), le coût estimatif des travaux et les principales aides financières disponibles (au niveau national et local).

4. Faut-il auditer tous les logements de l’immeuble ?

Dans un immeuble en monopropriété, auditer tous les logements en même temps peut être complexe en raison des disponibilités des locataires.

Pour cette raison, une règle d’échantillonnage s’applique aux audits réglementaires, similaire à celle du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

Exemple : 

Prenons un immeuble en monopropriété de 20 logements, composé de quatre T2 identiques par étage, répartis sur 5 niveaux.

Selon la règle d’échantillonnage, l’audit pourrait être réalisé sur :

• Un appartement au rez-de-chaussée, pour évaluer l’isolation des logements en contact avec le sol.
• Un appartement au dernier étage, pour analyser l’impact du plancher haut (combles perdus, toiture terrasse, etc.).
• Un appartement à un étage intermédiaire, pour représenter les logements entourés par d’autres unités.
• Un appartement par type de plancher bas (si plusieurs types existent : vide sanitaire, sous-sol, terre-plein…).

Ce processus garantit une analyse représentative de l’ensemble du bâtiment tout en limitant les contraintes de visite pour les occupants.

Les différentes étapes de l'audit

Étape 1 : visite technique approfondie

Nos experts se déplacent directement dans votre copropriété pour une inspection complète. Cette étape permet d'évaluer précisément :

• L'état de l’enveloppe thermique (isolation des murs, fenêtres, toiture, planchers bas),
• Les systèmes énergétiques existants (chauffage, ventilation, eau chaude sanitaire),
• Les consommations réelles à partir de l'analyse approfondie des factures énergétiques.

Cette analyse vous fournit une image précise de l’état initial, essentielle pour prioriser les travaux et rassurer les copropriétaires.

Étape 2 : Mesures techniques précises et modélisation

Nous utilisons des outils spécialisés pour mesurer objectivement les performances réelles de votre bâtiment :

• Caméra thermique pour détecter les déperditions d’énergie.
• Test d’infiltrométrie pour identifier les infiltrations d’air
• Analyseurs de combustion pour contrôler les installations de chauffage.
  

Ces données techniques sont ensuite intégrées à un logiciel de simulation énergétique pour modéliser précisément le comportement thermique du bâtiment. Ces mesures évitent les mauvaises surprises lors des travaux et vous assurent une projection réaliste des économies potentielles.

Étape 3 : Élaboration des scénarios de rénovation

Nous vous présentons différents scénarios d'intervention, allant d'améliorations ciblées à une rénovation globale. Chaque scénario inclut :

• Le coût précis estimé des travaux.
• Les économies d’énergie attendues.
  
• L’impact concret sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
• La conformité avec les futures obligations réglementaires.
• Les aides financières mobilisables pour alléger l’investissement.

Vous disposez d'une base solide pour convaincre les copropriétaires et choisir la meilleure stratégie de rénovation, équilibrant budget, efficacité et conformité réglementaire.

Étape 4 : Rapport détaillé et accompagnement personnalisé

Nous remettons à chaque copropriété un rapport clair, complet et accessible à tous les copropriétaires. Mais nous allons plus loin : nous vous accompagnons de la phase de réflexion jusqu'à la réalisation complète des travaux.