Investisseurs et propriétaires d'immeubles
Foire aux questions
Comprendre le plan de valorisation
Qu'est-ce que le plan de valorisation immobilière ?
Le plan de valorisation est une étude complète qui transforme un immeuble « passoire thermique » (classé E, F ou G) en opportunité rentable. Nous analysons :
- Les travaux de rénovation énergétique nécessaires
- Les aides financières mobilisables
- Le coût global et le reste à charge
- La rentabilité (location ou revente)
- Les options de mise en copropriété pour revente à la découpe
Objectif : Maximiser la valeur de votre bien tout en rassurant les acquéreurs potentiels.
Pourquoi faire un plan de valorisation avant de vendre ?
Un immeuble classé E, F ou G est difficile à vendre et fortement décoté (-20 à -40%). Avec notre plan de valorisation :
- Vous accélérez la vente (divisé par 2 en moyenne)
- Vous limitez la décote ou même valorisez le bien
- Vous rassurez l’acquéreur avec un plan de travaux clé en main
- Vous pouvez négocier un meilleur prix
Exemple concret : Immeuble à 300 000 € (sans plan) → vendu 600 000 € après travaux optimisés avec notre plan de valorisation.
Combien coûte un plan de valorisation ?
Le coût d’un plan de valorisation dépend de la taille de l’immeuble et de sa complexité. Comptez entre 3 000 € et 8 000 € pour un plan complet incluant :
- Audit énergétique réglementaire
- Étude de plusieurs scénarios de travaux
- Chiffrage précis avec devis d’entreprises qualifiées
- Optimisation des aides financières
- Projection de rentabilité
ROI : Le plan de valorisation permet généralement un gain de 50 000 € à 300 000 € sur la vente finale, bien au-delà de son coût !
Combien de temps faut-il pour réaliser un plan de valorisation ?
Comptez en moyenne 7 à 10 jours pour obtenir un plan de valorisation complet. Ce délai inclut :
- la visite technique de l’immeuble,
- la réalisation de l’audit énergétique,
- l’analyse des scénarios de travaux,
- une estimation du chiffrage des coûts
- l’étude des aides mobilisables
- la projection de rentabilité.
Ce délai peut varier selon la complexité de l’immeuble (nombre de lots, état général, accès aux parties communes). Une fois le plan finalisé, vous disposez de tous les éléments pour prendre une décision éclairée sur la stratégie de vente.
Pourquoi mettre un immeuble en copropriété avant de le vendre ?
La mise en copropriété présente plusieurs avantages stratégiques. Elle permet :
- d’accéder à MaPrimeRénov’ Copropriété, une aide pouvant couvrir jusqu’à 45% du coût des travaux de rénovation énergétique, inaccessible en monopropriété.
- Elle ouvre également la possibilité de vendre à la découpe (lot par lot), ce qui génère généralement un prix de vente global supérieur à une vente en bloc.
- elle rassure les acquéreurs investisseurs qui bénéficient d’un cadre juridique clair (règlement de copropriété, tantièmes, charges définies).
C’est un levier de valorisation particulièrement pertinent pour les immeubles classés E, F ou G.
Combien coûte une mise en copropriété ?
Le coût varie selon la taille et la complexité de l’immeuble.
Les principaux coût sont :
- les honoraires du géomètre-expert pour les relevés, plans et état descriptif de division (comptez environ 5 euros HT par m2 pour le levé intérieur, plus 1 200 à 1 700 euros pour l’état descriptif de division),
- les frais de notaire pour la rédaction du règlement de copropriété et la publication au service de publicité foncière (environ 2 000 à 3 000 euros),
- les diagnostics techniques obligatoires si l’immeuble a plus de 15 ans (amiante, plomb, décence).
Pour un immeuble de 6 lots, le budget total se situe généralement entre 4 000 et 8 000 euros. Cet investissement est souvent largement compensé par les aides débloquées et la plus-value à la revente.
La mise en copropriété est-elle obligatoire pour vendre à la découpe ?
Oui. Pour vendre un immeuble lot par lot (appartement par appartement), la mise en copropriété est juridiquement obligatoire.
Chaque lot doit être identifié par un numéro, une description précise (état descriptif de division) et une quote-part des parties communes exprimée en tantièmes.
Le règlement de copropriété définit les droits et obligations de chaque futur copropriétaire. Sans cette formalisation, le notaire ne peut pas procéder aux ventes individuelles. La mise en copropriété doit être réalisée avant la commercialisation des lots.
Quel impact a le DPE sur le prix de vente d'un immeuble ?
L’impact est significatif et mesurable. Selon les études récentes (SeLoger, Notaires de France), les logements classés F ou G affichent en moyenne une décote de 15% par rapport aux biens classés D, soit environ 450 euros de moins par m2.
Dans certains départements, l’écart dépasse 20 à 25%. À cette décote s’ajoute une marge de négociation plus importante : près de 6% pour les passoires thermiques contre 3% pour les biens mieux classés.
Les délais de vente sont également allongés (en moyenne 84 jours contre 79 jours). À l’inverse, un immeuble rénové passant en classe C ou D voit sa valeur augmenter et attire davantage d’acquéreurs, y compris des investisseurs locatifs sécurisés face aux interdictions de location.
L'audit énergétique réglementaire pour la vente d'un immeuble
L'audit énergétique est-il obligatoire pour vendre mon immeuble ?
Oui, l’audit énergétique réglementaire est obligatoire pour la vente d’un immeuble en monopropriété (appartenant à un seul propriétaire) selon le calendrier suivant :
- Classé F ou G : obligatoire depuis avril 2023
- Classé E : obligatoire depuis janvier 2025
- Classé D : obligatoire à partir de 2034
Important : Cette obligation concerne uniquement les immeubles en monopropriété, pas les appartements en copropriété (pour lesquels seul le DPE individuel est requis).
L’audit doit être annexé au compromis de vente et présenter des scénarios de travaux pour améliorer la performance énergétique du bien.
Nous réalisons cet audit réglementaire conforme aux exigences légales, que vous pouvez ensuite transformer en véritable plan de valorisation pour maximiser la valeur de votre bien.
Dans quels cas un audit énergétique réglementaire est-il exigé ?
L’audit énergétique réglementaire est obligatoire lors de la vente d’un immeuble en monopropriété (appartenant à un seul propriétaire ou en indivision) lorsque le DPE affiche une classe E, F ou G.
Le calendrier d’application est le suivant :
- depuis le 1er avril 2023 pour les classes F et G,
- depuis le 1er janvier 2025 pour la classe E,
- et à partir du 1er janvier 2034 pour la classe D.
L’audit doit être remis à l’acquéreur dès la première visite et joint à la promesse de vente.
Quelle est la différence entre un audit énergétique et un DPE ?
- Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) évalue et classe la performance énergétique d’un logement de A à G. Il est obligatoire pour toute vente ou location et valable 10 ans.
- L’audit énergétique va plus loin : il analyse en détail les déperditions thermiques et propose des scénarios de travaux chiffrés et adaptés au bâtiment. Sa validité est de 5 ans.
L’audit ne remplace pas le DPE mais le complète ; les deux documents doivent figurer dans le dossier de diagnostic technique lors de la vente d’un bien concerné.
Qui peut réaliser un audit énergétique réglementaire ?
Pour un immeuble collectif en monopropriété, l’audit doit être réalisé par un bureau d’études qualifié OPQIBI 1905 (audit énergétique des bâtiments tertiaires et/ou habitations collectives) ou par un architecte inscrit à l’ordre ayant suivi une formation spécifique.
Combien de temps un audit énergétique est-il valable ?
L’audit énergétique réglementaire a une durée de validité de 5 ans (contre 10 ans pour le DPE). Le document doit être valide au moment de la signature de l’acte de vente.
Si des travaux de rénovation énergétique sont réalisés après l’audit, il est recommandé de le refaire pour refléter la nouvelle performance du bien et potentiellement modifier son classement énergétique.
Que contient un audit énergétique réglementaire ?
L’audit énergétique réglementaire comprend :
- un état des lieux détaillé du bâtiment : caractéristiques thermiques, équipements de chauffage, ventilation, production d’eau chaude
- une estimation de la performance énergétique basée sur le DPE,
- au minimum deux scénarios de travaux : pour chaque scénario, l’audit précise les solutions techniques, l’estimation des coûts, les économies d’énergie attendues et les aides financières mobilisables. L’objectif est d’atteindre la classe C pour les logements F ou G, et la classe B pour les logements E ou D.
Que risque-t-on si l’audit énergétique obligatoire n’est pas réalisé ?
En l’absence d’audit énergétique lorsqu’il est requis, le notaire a l’obligation de refuser la signature de l’acte de vente, ce qui bloque la transaction.
L’acheteur peut demander l’annulation de la vente ou une diminution du prix.
Le vendeur s’expose également à des sanctions financières pouvant aller jusqu’à 75 000 euros d’amende. Pour les investisseurs, l’absence d’audit peut donc retarder significativement une opération et compromettre la rentabilité d’un projet.
L'audit énergétique est-il différent pour un immeuble en monopropriété ?
Oui, l’audit d’un immeuble en monopropriété est plus complexe que celui d’une maison individuelle.
Il doit être réalisé par un bureau d’études qualifié OPQIBI 1905 (et non 1911 qui concerne uniquement les maisons individuelles).
L’analyse porte sur l’ensemble du bâtiment :
- parties communes,
- systèmes collectifs de chauffage et de ventilation,
- enveloppe globale
Les scénarios de travaux doivent tenir compte des spécificités d’un immeuble multi-logements, comme la possibilité de mise en copropriété ou de vente à la découpe après rénovation.
Peut-on utiliser un audit énergétique pour définir un programme de travaux ?
Absolument. C’est même l’un des objectifs principaux de l’audit énergétique. Les scénarios de travaux détaillés et chiffrés constituent une base solide pour établir un programme de rénovation.
Pour les investisseurs, l’audit permet :
- d’anticiper le budget travaux,
- d’identifier les priorités techniques,
- de planifier les interventions par étapes si nécessaire.
- Il facilite également le montage des dossiers de financement (MaPrimeRénov’, CEE, Eco-PTZ) puisque ces aides exigent généralement un audit préalable pour les rénovations d’ampleur.
Les subventions disponibles pour les immeubles
Quelles aides financières existent pour la rénovation énergétique d'un immeuble ?
Plusieurs dispositifs sont accessibles pour la rénovation d’un immeuble.
- Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE), financés par les fournisseurs d’énergie, constituent souvent la principale aide pour les monopropriétés, avec notamment le coup de pouce « Rénovation globale » pour les projets permettant au moins 35% d’économies d’énergie.
- L’Éco-PTZ permet de financer jusqu’à 50 000 euros de travaux sans intérêts sur 20 ans.
- La TVA à taux réduit (5,5%) s’applique automatiquement sur les travaux de rénovation énergétique.
- Certaines collectivités territoriales proposent également des aides complémentaires via les ALEC (Agences Locales de l’Énergie et du Climat).
- Le déficit foncier (pour les propriétaires bailleurs au régime réel) permet de déduire le coût des travaux des revenus fonciers, avec un plafond doublé à 21 400 euros par an jusqu’au 31 décembre 2027 pour les logements passant d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D.
Par contre, MaPrimeRénov’ Copropriété n’est pas accessible pour un immeuble en monopropriété. C’est pourquoi nous étudions parfois la mise en copropriété avant travaux pour débloquer ces aides.
Notre expertise : Optimiser le montage juridique et financier pour maximiser vos aides.
Peut-on cumuler plusieurs aides pour un même projet ?
Oui, le cumul des aides est possible et même recommandé pour optimiser le financement.
- Les CEE sont cumulables avec l’Éco-PTZ, la TVA réduite à 5,5% et les aides des collectivités locales.
- L’Éco-PTZ peut financer le reste à charge après déduction des autres aides, dans la limite de 50 000 euros.
- Pour les bailleurs au régime réel, le déficit foncier se cumule avec les CEE.
Attention : une même dépense ne peut pas être financée deux fois par des aides différentes.
Si une mise en copropriété est réalisée avant travaux, MaPrimeRénov’ Copropriété devient alors accessible et cumulable avec les CEE et l’Éco-PTZ collectif.
Les aides sont-elles accessibles en cas de vente de l’immeuble ?
Oui, mais le moment de la demande est important.
- Pour les CEE la demande doit être faite avant la signature du devis, ce qui est compatible avec un projet d’acquisition-rénovation : l’acquéreur peut engager les démarches dès le compromis signé.
- L’Éco-PTZ est accessible dès que l’acquéreur devient propriétaire.
- Le déficit foncier s’applique aux travaux réalisés par le propriétaire en titre, donc après l’acte de vente définitif.
Pour un vendeur souhaitant réaliser des travaux avant de vendre, les aides restent accessibles mais attention : le déficit foncier suppose une mise en location, ce qui peut être incompatible avec une revente rapide.
Faut-il réaliser un audit énergétique pour obtenir des aides ?
Oui, pour les aides à la rénovation globale.
Pour les CEE « Coup de pouce Rénovation globale », un audit énergétique préalable est obligatoire pour définir le programme de travaux et calculer les économies d’énergie (minimum 35% requis). Cet audit doit être réalisé par un bureau d’études qualifié RGE Études (qualification OPQIBI 1905 pour les immeubles collectifs).
Au-delà de l’obligation, l’audit est un outil stratégique pour l’investisseur : il permet de chiffrer précisément les travaux, d’identifier les aides mobilisables et de projeter la rentabilité du projet.
Que se passe-t-il si les travaux commencent avant la demande d’aides ?
- Pour les CEE, la règle est stricte : l’engagement auprès du fournisseur d’énergie doit précéder la signature du devis, sous peine de perdre la prime. Cette antériorité est systématiquement contrôlée.
- Pour l’Éco-PTZ, la demande doit également être faite avant le démarrage des travaux auprès d’une banque conventionnée.
- Le déficit foncier ne nécessite pas de demande préalable, les travaux sont déclarés lors de la déclaration de revenus fonciers.
Conseil pratique : anticipez vos démarches CEE dès l’audit énergétique réalisé, avant même de solliciter les devis définitifs.