Bâtiments tertiaires
Foire aux questions
Comprendre le Décret Tertiaire
Qu’est-ce que le décret tertiaire ?
Le décret tertiaire, aussi appelé « dispositif Éco Énergie Tertiaire », est une obligation réglementaire issue de la loi ELAN.
Il vise donc à réduire progressivement les consommations d’énergie des bâtiments à usage tertiaire afin de lutter contre le changement climatique et d’améliorer la performance énergétique du parc de bâtiments tertiaires en France.
Quels bâtiments sont concernés par le décret tertiaire ?
Sont concernés tous les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments à usage tertiaire (bureau, services publics, enseignement, hôtellerie, commerces, médico-social, résidence de tourisme/loisir, etc) dont la surface de plancher dédiée aux activités tertiaires est supérieure ou égale à 1 000 m².
Cela s’applique aussi bien aux bâtiments publics qu’aux bâtiments privés, qu’ils soient à usage unique ou mixte, à condition que la surface cumulée soit suffisante.
Le décret tertiaire s’applique-t-il aux bâtiments mixtes ?
Oui. Lorsqu’un bâtiment comporte plusieurs usages, seules les surfaces à usage tertiaire sont concernées par le décret, à condition que leur surface cumulée atteigne 1 000 m².
Qui est responsable de la conformité au décret tertiaire : propriétaire ou locataire ?
La responsabilité est partagée.
En effet, le propriétaire et le ou les occupants doivent coopérer pour la transmission des données et la mise en œuvre des actions nécessaires à la conformité.
Le décret tertiaire s’applique-t-il en cas de vente ou de changement d’exploitant ?
Tout à fait. Les obligations liées au décret tertiaire sont attachées au bâtiment, indépendamment du propriétaire ou de l’exploitant. En cas de vente ou de changement d’occupant, les obligations demeurent.
Objectifs et échéances
Quelles sont les obligations de réduction de consommation énergétique ?
Les bâtiments tertiaires doivent atteindre au moins l’un des deux objectifs suivants :
une réduction de la consommation énergétique de
–40 % en 2030
–50 % en 2040
–60 % en 2050
ou l’atteinte d’un niveau de consommation fixé par arrêté, exprimé en valeur absolue.
Quelles sont les échéances du décret tertiaire ?
Les principales échéances sont fixées à 2030, 2040 et 2050, avec une obligation de déclaration annuelle des consommations sur la plateforme OPERAT.
Existe-t-il des cas d’exemption ou de modulation des objectifs ?
Oui. Des modulations d’objectifs peuvent être demandées, notamment en cas de :
contraintes techniques,
contraintes architecturales ou patrimoniales,
disproportion manifeste entre les coûts des travaux et les bénéfices attendus.
Ces modulations doivent être justifiées et documentées.
Comment demander une modulation des objectifs ?
Pour demander une modulation des objectifs, il faut :
- faire un audit énergétique tertiaire
- justifier les contraintes
- déposer un dossier technique sur OPERAT
Sans audit sérieux : le dossier est quasi systématiquement rejeté.
OPERAT : déclaration et conformité
Qu'est-ce que la plateforme OPERAT ?
OPERAT est la plateforme officielle de l’ADEME pour le Décret Tertiaire.
Elle sert à :
- déclarer vos consommations énergétiques chaque année
- suivre la trajectoire de réduction
- prouver la conformité réglementaire
- déposer un dossier de modulation si besoin
Tous les bâtiments tertiaires ≥ 1 000 m² doivent y être déclarés.
Comment déclarer ses consommations sur OPERAT ?
Vous devez créer votre compte OPERAT. Ensuite vous pourrez :
- déclarer votre bâtiment
- entrer vos consommations par énergie (électricité, gaz, etc.)
- mettre à jour tous les ans
Date limite : 30 septembre de chaque année
Un audit énergétique tertiaire simplifie énormément cette déclaration.
Quelle est la date limite de déclaration annuelle ?
Le 30 septembre de chaque année.
Si vous ne déclarez pas, vous serez automatiquement en non-conformité avec le Décret Tertiaire.
Comment prouver sa conformité au décret tertiaire ?
La conformité est prouvée par la déclaration annuelle des consommations énergétiques sur la plateforme OPERAT, qui calcule automatiquement l’atteinte (ou non) des objectifs réglementaires.
Que se passe-t-il en cas de non-respect du Décret Tertiaire ?
Le non-respect du Décret Tertiaire expose à plusieurs risques.
En cas de non-déclaration sur OPERAT ou de non-atteinte des objectifs sans justification, l’administration peut engager une procédure de mise en demeure. Si la situation n’est pas régularisée, une amende administrative peut être prononcée : jusqu’à 1 500 euros par bâtiment pour les personnes physiques et 7 500 euros pour les personnes morales.
Au-delà de l’amende, la réglementation prévoit la publication du nom des contrevenants sur un site officiel de l’État. Cette exposition publique peut nuire à l’image de l’entreprise et compliquer les relations avec les locataires, investisseurs ou partenaires.
Enfin, le risque économique est réel : un bâtiment non conforme subit une décote sur le marché immobilier et devient moins attractif à la location. Plus l’échéance approche, plus les travaux de rattrapage seront coûteux et difficiles à planifier.
Décret BACS et GTB
Qu'est-ce que le Décret BACS ?
Le Décret BACS est une réglementation issue de la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments.
Son objectif : réduire les consommations énergétiques des bâtiments tertiaires grâce à l’automatisation des équipements techniques.
Concrètement, il impose l’installation d’un système de gestion technique du bâtiment (GTB) pour piloter automatiquement le chauffage, la climatisation et la ventilation.
Vous êtes concerné si la puissance cumulée de ces équipements dépasse :
- 290 kW : obligation en vigueur depuis le 1er janvier 2025
- 70 kW : obligation au 1er janvier 2027
Toutefois, une exemption est possible si vous démontrez que le retour sur investissement dépasse 10 ans, justificatifs techniques à l’appui.
Dois-je installer une GTB (Gestion Technique du Bâtiment) ?
Oui si la puissance cumulée de ces équipements dépasse :
- 290 kW → déjà obligatoire
- 70 kW → obligatoire en 2030
La GTB sert à :
- piloter les équipements,
- suivre les consommations,
- réduire la facture (souvent -10 à -25 %),
- et prouver la conformité BACS & Décret Tertiaire.
Comment se mettre en conformité avec le Décret BACS ?
La mise en conformité suit plusieurs étapes :
- réaliser un état des lieux de vos équipements de chauffage, climatisation et ventilation pour déterminer si vous êtes concerné (puissance cumulée supérieure à 290 kW ou 70 kW selon l’échéance).
- Ensuite, une étude de faisabilité permet d’identifier le système de GTB adapté à votre bâtiment et d’évaluer sa rentabilité.
Si l’investissement met plus de 10 ans à être rentabilisé, vous pouvez constituer un dossier d’exemption.
Dans le cas contraire, l’installation doit être réalisée par un prestataire qualifié, puis vérifiée pour garantir la conformité réglementaire.
Un audit énergétique tertiaire constitue le point de départ indispensable : il permet d’identifier précisément les équipements concernés, d’évaluer les scénarios possibles et de constituer le dossier justificatif en cas de demande d’exemption.
Comprendre l'audit énergétique tertiaire
Qu'est-ce qu'un audit énergétique tertiaire ?
L’audit énergétique tertiaire est une analyse approfondie des consommations et des performances énergétiques d’un bâtiment à usage professionnel (bureaux, commerces, hôtels, établissements de santé, etc.).
En sommes, Il identifie les sources de déperdition, évalue les équipements existants et propose des scénarios de travaux chiffrés pour réduire les consommations.
Que contient le rapport d'audit énergétique tertiaire ?
Le rapport comprend :
- un état des lieux détaillé du bâtiment (enveloppe, équipements de chauffage, climatisation, ventilation, éclairage),
- une analyse des consommations par usage,
- l’identification des gisements d’économies
- plusieurs scénarios de travaux hiérarchisés.
- Comment atteindre les objectifs tertiaires
Chaque scénario précise les gains énergétiques attendus, le coût estimé et le temps de retour sur investissement.
Quelle est la différence entre audit énergétique et DPE tertiaire ?
Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) donne une photographie simplifiée de la performance du bâtiment avec une étiquette de A à G.
Alors que l’audit énergétique va beaucoup plus loin : il analyse en détail chaque poste de consommation et propose des solutions concrètes de travaux.
Pour faire simple : le DPE informe et l’audit permet d’agir.
Quelle est la différence entre audit énergétique et suivi des consommations ?
Le suivi des consommations consiste à relever et analyser vos factures d’énergie dans le temps. C’est un outil de pilotage.
L’audit énergétique est une étude ponctuelle qui diagnostique les causes des consommations et identifie les leviers d’amélioration. Les deux sont complémentaires : l’audit définit la stratégie, le suivi mesure les résultats.
Combien de temps l'audit énergétique tertiaire est-il valable ?
Il n’existe pas de durée de validité réglementaire.
En pratique, un audit reste pertinent 5 à 10 ans si le bâtiment n’a pas subi de modifications majeures (travaux, changement d’usage, remplacement d’équipements). Au-delà, ou après des travaux importants, une mise à jour est recommandée.
Obligations et lien avec le Décret Tertiaire
L'audit énergétique est-il obligatoire pour mon bâtiment tertiaire ?
Non, l’audit énergétique n’est pas obligatoire pour répondre aux obligations du décret tertiaire.
En revanche, il constitue un outil fortement recommandé pour définir une stratégie de réduction des consommations et identifier les actions les plus efficaces.
Un audit énergétique est-il obligatoire pour déclarer sur OPERAT ?
Non. La déclaration sur la plateforme OPERAT repose sur les données de consommation énergétique réelle du bâtiment. L’audit énergétique n’est pas exigé pour effectuer cette déclaration.
Un DPE est-il suffisant pour répondre au décret tertiaire ?
Non. Le DPE n’est pas adapté au décret tertiaire. Il ne permet ni de suivre les consommations réelles, ni de définir une trajectoire de réduction conforme aux objectifs réglementaires.
L'audit couvre-t-il les obligations OPERAT, BACS et CEE ?
Un audit énergétique bien réalisé constitue le socle commun pour répondre à ces trois dispositifs.
Il fournit les données nécessaires à la déclaration OPERAT, identifie les équipements concernés par le Décret BACS et permet de monter les dossiers CEE en justifiant les gains énergétiques des travaux envisagés.
L'audit peut-il servir à justifier une modulation des objectifs ?
Oui. Si vous ne pouvez pas atteindre les objectifs du Décret Tertiaire pour des raisons techniques, économiques ou patrimoniales, vous devez déposer un dossier de modulation sur OPERAT.
Ce dossier doit être étayé par une étude technique détaillée. L’audit énergétique fournit les éléments de preuve indispensables : contraintes identifiées, scénarios étudiés, coûts et gains estimés.
À quel moment réaliser un audit énergétique dans le cadre du décret tertiaire ?
Le plus tôt possible.
L’échéance de -40% arrive en 2030, ce qui laisse peu de temps pour planifier et réaliser des travaux. L’audit permet d’anticiper : identifier les actions prioritaires, chiffrer les investissements, mobiliser les aides disponibles et étaler les travaux sur plusieurs années si nécessaire.
Déroulement et coût
Combien coûte un audit énergétique tertiaire ?
Le coût varie selon :
- la taille du bâtiment,
- sa complexité technique
- le nombre d’usages à analyser.
Par exemple :
Pour un bâtiment de bureaux standard, comptez entre 5 000 et 15 000 euros HT. Les bâtiments multi-sites, les établissements de santé ou les sites industriels complexes peuvent nécessiter des budgets plus importants. Un devis personnalisé permet d’obtenir une estimation précise.
Quel est le délai pour réaliser un audit énergétique tertiaire ?
Comptez en moyenne 4 à 8 semaines entre la commande et la remise du rapport final. Ce délai comprend la collecte des données (factures, plans, contrats de maintenance), la visite sur site, l’analyse et la rédaction du rapport.
Le délai peut varier selon la disponibilité des documents et la complexité du bâtiment.
Combien de temps dure la visite sur site ?
La durée dépend de la surface et de la technicité du bâtiment.
Par exemple :
Pour un immeuble de bureaux de 2 000 à 5 000 m², comptez une demi-journée à une journée complète. Les sites plus grands ou comportant des équipements techniques complexes (chaufferie, centrale de traitement d’air, GTB existante) nécessitent parfois plusieurs jours d’intervention.
Puis-je réaliser l'audit en interne ?
Techniquement oui, si vous disposez des compétences en interne.
Cependant, pour que l’audit soit recevable dans le cadre du Décret Tertiaire ou pour constituer un dossier de modulation, il doit être réalisé par un professionnel qualifié et indépendant.
De plus, certaines aides comme les CEE exigent une qualification RGE de l’auditeur. Un regard extérieur garantit aussi l’objectivité de l’analyse.
Choisir son auditeur
Qui peut réaliser un audit énergétique tertiaire ?
L’audit doit être réalisé par un bureau d’études ou un professionnel qualifié, indépendant du bâtiment audité.
Pour les bâtiments tertiaires et les immeubles collectifs, l’auditeur doit détenir une qualification reconnue attestant de ses compétences techniques. Cette indépendance garantit l’objectivité des préconisations et la recevabilité de l’audit auprès des organismes financeurs ou de contrôle.
Quelles certifications doit avoir l'auditeur ?
Pour les bâtiments tertiaires et les immeubles collectifs, la qualification OPQIBI 1905 (audit énergétique des bâtiments tertiaires et habitations collectives) est la référence.
Elle atteste que l’auditeur maîtrise la méthodologie réglementaire et dispose des compétences techniques requises. Pour accéder aux aides CEE, la mention RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) associée à cette qualification est exigée.
Maimmo Conseil possède cette certification.
Pourquoi choisir un auditeur qualifié OPQIBI 1905 ?
Cette qualification garantit un niveau d’expertise vérifié par un organisme indépendant.
Elle est exigée pour les audits réglementaires et pour constituer des dossiers de modulation recevables sur OPERAT. Elle conditionne également l’accès aux aides financières comme les CEE. Choisir un auditeur qualifié, c’est sécuriser la conformité de votre démarche et la qualité des préconisations.
Bénéfices et rentabilité
Quelles économies puis-je réaliser grâce à un audit ?
L’audit en lui-même ne génère pas d’économies directes.
En revanche, il identifie les actions qui permettront de réduire vos consommations. Les gains varient selon l’état initial du bâtiment et les travaux réalisés.
En moyenne, les plans d’actions issus d’un audit permettent de réduire les consommations de 20 à 40%. Sur un bâtiment tertiaire, cela peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros d’économies annuelles sur les factures d’énergie.
L'audit améliore-t-il la valeur de mon patrimoine tertiaire ?
Indirectement, oui.
Un bâtiment qui affiche une trajectoire de conformité au Décret Tertiaire et de bonnes performances énergétiques est plus attractif sur le marché.
À l’inverse, un bâtiment énergivore sans plan d’actions risque une décote à la vente ou à la location. L’audit constitue la première étape pour valoriser votre patrimoine : il permet de planifier les investissements et de démontrer une gestion responsable aux futurs acquéreurs ou locataires.
Puis-je obtenir des aides pour financer l'audit ?
Oui, plusieurs dispositifs permettent de réduire le coût de l’audit.
Les CEE (Certificats d’Économies d’Énergie) peuvent financer une partie de l’étude si elle est réalisée par un auditeur qualifié RGE.
Certaines collectivités locales ou agences régionales de l’énergie proposent également des aides spécifiques pour les audits tertiaires. Le montant et les conditions varient selon les dispositifs et la localisation du bâtiment. Renseignez-vous auprès de votre conseiller ou demandez un devis détaillant les aides mobilisables.
Comprendre les dispositifs
Existe-t-il des aides financières pour les bâtiments tertiaires ?
Oui.
Les bâtiments tertiaires peuvent en effet bénéficier de dispositifs d’aides, principalement les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE), ainsi que, selon les territoires et les projets, de certaines aides locales ou spécifiques.
Les aides sont-elles disponibles pour les investisseurs privés ?
Oui. Les investisseurs privés peuvent bénéficier des aides à la rénovation énergétique des bâtiments tertiaires, notamment des CEE, dès lors qu’ils respectent les critères d’éligibilité.
Les aides peuvent-elles financer des études énergétiques ?
Oui, certaines aides, notamment dans le cadre des CEE ou de dispositifs spécifiques, peuvent contribuer au financement d’études énergétiques, sous conditions et selon la nature du projet.
Quel est le reste à charge après aides pour un bâtiment tertiaire ?
Le reste à charge dépend de la nature des travaux, de leur ampleur et des aides mobilisées. Les CEE couvrent généralement 10 à 30% du coût des travaux selon les opérations.
En cumulant avec d’éventuelles aides locales, le reste à charge peut descendre à 60-80% du montant total. Un audit préalable permet de chiffrer précisément les investissements et les aides mobilisables pour votre projet.
Démarches et calendrier
À quel moment déposer les demandes d’aides ?
Les demandes d’aides doivent être déposées avant le démarrage des travaux. Tout engagement de travaux préalable entraîne, dans la majorité des cas, la perte du droit aux aides.
Quel est le délai pour obtenir les aides ?
Pour les CEE, le versement intervient généralement 2 à 4 mois après la fin des travaux et la transmission du dossier complet (factures, attestations sur l’honneur, preuves de réalisation).
Ce délai peut varier selon l’organisme financeur et la complétude du dossier. Les aides locales ont leurs propres calendriers de traitement.
Qui gère les dossiers de demande de subventions ?
Vous pouvez gérer les dossiers vous-même ou confier cette tâche à un professionnel.
Pour les CEE, les fournisseurs d’énergie (obligés) ou des mandataires spécialisés prennent en charge le montage administratif en échange des certificats générés par vos travaux. Un bureau d’études peut également vous accompagner pour optimiser les aides et sécuriser les démarches.
Certificats d'Économies d'Énergie
Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) sont-ils accessibles aux bâtiments tertiaires ?
Oui. Les CEE sont accessibles aux bâtiments tertiaires, qu’ils soient publics ou privés, à condition que les travaux réalisés soient éligibles et permettent une amélioration mesurable de la performance énergétique.
Quels travaux tertiaires sont éligibles aux CEE en 2026 ?
Les principales opérations éligibles concernent :
- l’isolation
- toiture
- murs
- planchers
- le remplacement des systèmes de chauffage et de climatisation
- pompes à chaleur
- chaudières biomasse,
- raccordement à un réseau de chaleur
- l’installation de systèmes de gestion technique du bâtiment (GTB)
- la rénovation de l’éclairage (LED)
- l’amélioration de la ventilation.
En conclusion, chaque opération doit respecter des critères de performance précis définis par des fiches standardisées.
Peut-on cumuler CEE et autres dispositifs ?
Oui, le cumul des CEE avec d’autres aides est possible, sous réserve de respecter les règles propres à chaque dispositif et d’éviter tout double financement pour une même dépense.
Comment fonctionne le dispositif des CEE ?
Les CEE reposent sur une obligation imposée aux fournisseurs d’énergie (électricité, gaz, fioul, carburants) de financer des actions d’économies d’énergie.
En contrepartie de travaux réalisés sur votre bâtiment, vous cédez les certificats générés à un fournisseur ou un mandataire, qui vous verse une prime. Le montant dépend du volume d’énergie économisée, exprimé en kWh cumac.
Comment est calculé le montant des CEE ?
Le montant dépend de trois facteurs :
- le type de travaux (chaque opération a un volume de kWh cumac défini par une fiche standardisée),
- les caractéristiques du bâtiment (surface, zone climatique, énergie de chauffage)
- le cours du marché des CEE au moment de la transaction.
Plus les économies d’énergie générées sont importantes, plus le montant de la prime est élevé.
Comment optimiser le montant des CEE pour un bâtiment tertiaire ?
Plusieurs leviers permettent de maximiser les aides.
- Regrouper plusieurs opérations dans un même projet augmente le volume global de certificats.
- Faire réaliser un audit préalable permet d’identifier les travaux les plus générateurs de CEE.
- Comparer les offres de plusieurs obligés ou mandataires est essentiel car les prix de rachat varient.
- Enfin, engager les démarches en amont évite de perdre le bénéfice des aides par un dépôt tardif.